不動産が差し押さえれるかも！？　任意売却が可能なタイミングについて

「差し押さえ」とは、住宅ローンなどの返済が滞っている人（債務者）に対し、お金をかしている金融機関（債権者）が裁判所を通して行う手続きのことです。
債権者は債務者から債権が回収できないと判断すると、不動産などを競売にかけて強制的に債権を回収します。そのため、差し押さえが決定すると債権者は不動産を勝手に売買することができなくなります。
しかし、住宅ローンの返済が滞っていても、任意売却を早めに決定すれば有利な条件で不動産を売却し、差し押さえのリスクを回避することが可能です。ここでは、住宅ローン滞納から不動産の差し押さえ、競売に至るまでの過程を紹介。その中で、「どのタイミングまでなら任意売却が可能か」という点についても解説します。

催告状や督促状が届く（住宅ローン滞納から1～3か月目）

住宅ローンの返済が滞って1～2か月のうちは、銀行などから催促の連絡があります。それでも返済を行わない場合、「催告状」や「督促状」が届くことに。
催告状では、遅延返済金と損害金を期日までに支払うよう通知されます。この催告状を無視し続けた場合に届くのが督促状です。督促状は滞納したお金を一括で支払うよう要求するもの。これを放置しておくと、不動産の差し押さえ・競売が現実味を帯びてくるので要注意です。
任意売却を希望する場合、催告状が届いた段階で専門業者に相談することをおすすめします。差し押さえまでの期間が長いほど、相談者様にとって有利な条件で不動産を売却することが可能だからです。

「期限の利益の喪失予告通知」が届く（住宅ローン滞納から3～6か月目）

催告状や督促状を無視し続けると、「期限の利益の喪失予告通知」が届きます。「期限の利益」とは、住宅ローンを組むときの契約に含まれている「毎月〇〇万円を支払うことを条件に、分割して住宅ローンを支払ってもいいですよ」という内容のことです。
つまり、債務者がこの契約を守らないと、金融機関は債務者に対し「分割でローンを支払う権利」を無効にし、住宅ローンを一括で支払うことを要求します。これを告げるのが、「期限の利益の喪失予告通知」です。
さらに注意したいのが、期限の利益を喪失すると金融機関が保証会社に対し残りのローンを一括で支払うよう請求する点です。保証会社は債務者に代わってローンの残りを一括で金融機関に支払います。
この「代位弁済」と呼ばれる流れのあと、債権者は金融機関から保証会社に変わり、債務者は保証会社に返済を行うこととなります。今度は金融機関ではなく保証会社から「代位弁済通知」が届きます。ここでも、「ローンの残りと遅延損害金を一括で支払いなさい」と通知されますが、これを払えない場合差し押さえ・競売の手続きが急ピッチで進むこととなります。また、債権管理回収業者に債権が回り、不良債権として扱われるリスクも。
「差し押さえ・競売を回避したい！」という場合、この時点で任意売却業者に相談することをおすすめします。しかし、「期限の利益の喪失予告通知」が届けられた段階でタイムリミットはかなり少ないものと認識してください。

「競売開始決定通知書」が届く（住宅ローン滞納から6～8か月目）

ローン滞納から6～7か月が経過すると、債権者によっては「任意売却をする意思はありますか？」という通知を債務者に送ります。しかし、中にはこの通知を送らない債権者もいるので、「任意売却についての通知が届かないから大丈夫」と思い込むのは非常に危険です。
代位弁済を無視し続けた場合、必ず届くのが「競売開始決定通知書」です。これは、保証会社が「債務者の不動産を競売にかけます」と裁判所に伝えたことを通知するものです。これにより不動産が差し押さえられ、債務者は不動産の勝手な売却ができなくなってしまいます。
競売を避けるためには、「競売開始決定通知書」が届いた段階で“黄色信号”であると覚悟してください。しかし、この時点でも任意売却の手続きは可能です。すぐに専門業者に相談しましょう。

不動産の調査が始まる（住宅ローン滞納から8～10か月目）

競売の手続きが開始すると、裁判所から「債務者の不動産について現状調査をします」という通知が送られます。裁判所の執行官と不動産鑑定士が不動産を調査すると、不動産の状況を調査したことを告げる「現況調査報告書」が提出されます。競売時の価格や競売スケジュールが決定するのもこのときです。
不動産の調査が終わり、ローン滞納から10～12か月が経過すると、「期間入札決定通知書」が届きます。ここには、競売にかけられる不動産の入札開始・終了期間、入札開始日が記入されています。入札の期間は1週間～1か月程度が目安です。入社が終了すると、最高額で入札した人に不動産が手渡されます。
ここで注意したいのは、入札が開始された不動産に対し、任意売却を容認する金融機関が少ないという点です。競売までのタイムリミットが限られている場合、任意売却の手続きを始めても間に合わない場合や、自己破産に陥るケースも十分に考えられます。入札が開始された場合、ただちに任意売却業者に相談しましょう。

まとめ

結論から言うと、不動産が差し押さえられても入札開始日の前日までであれば任意売却自体は可能です。しかし、残り時間が少ないことや、任意売却担当者に高度なスキルが求められることから、結局不動産が競売にかけられてしまう可能性もあるのです。
そのため、「ローンの返済が難しい」と思った時点で、任意売却の手続きを始めることが重要です。仮に催告状や督促状が届くようになっても、競売が開始されるまでの期限が長ければ長いほど、債務者にとって有利な条件で不動産を売却することができるからです。
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