オーバーローンって何？任意売却はできるの？

住宅ローンの返済が滞ると、結果的に家が競売にかけられ債務者にとって不利な条件で住み慣れた家が売却されてしまいます。そうならないためには、「ローンが返せない！」と思ったらなるべく早い段階で「任意売却」に踏み切るのがベターです。任意売却は、債務者に有利な条件で家を売却できるうえ、引っ越し代を受け取れる可能性が高いので、何かとメリットが多いのです。

任意売却は、不動産の売却価格よりローン残高のほうが高い「オーバーローン」状態でも行うことができます。ここでは、オーバーローンとは何か、またオーバーローンで任意売却するときの注意点についてご説明します。

オーバーローンとアンダーローンについて

まずは、「オーバーローン」と「アンダーローン」という言葉について、簡単にご説明します。オーバーローンとは、先ほども少し触れたように、ローンの残高が不動産の売却よりも高い状態のことです。この場合、任意売却後もローンを返し続ける必要があります。

一方、アンダーローンは、ローン残高より不動産の売却価格が高い状態を意味します。アンダーローンとオーバーローンの大きな違いは、アンダーローンの場合、不動産を普通に売却し、ローンを返済することができるという点です。

ローンが残っている場合、家には銀行からの抵当権がついた状態です。しかし、不動産を売ったお金でローンを返済できれば、売却時に抵当権は末梢され、家の売却は滞りなく済みます。また、普通の不動産売却は任意売却よりも売却価格が高いとされているため、アンダーローン状態であるならば、ローン返済の見通しが立たなくなった時点で不動産を売却することが、生活を安定させるための最善策と言えるでしょう。

オーバーローンだけど、家を売りたい！　どうすればいい？

オーバーローン状態でも不動産を普通に売却することは可能です。しかし、その場合売却時にローン残高を返済し、抵当権も末梢する必要があるので、あまり現実的な手段とは言えないのです。オーバーローンの場合、残された選択肢は「新居への住み替え」「競売」「任意売却」の3つです。以下では、それぞれの選択肢の特徴を紹介します。

新居への住み替え

新居へ住み替える場合、新居を購入した際の住宅ローンと、今住んでいる家に残っている住宅ローンを合算した「住み替えローン」を利用します。しかし、住宅ローンの返済をすでに滞納している、収入などの問題から融資を受けることが難しい、といった方の場合は住み替えローンを利用できない可能性があるので、銀行への相談が必要となります。

競売

競売は、ここで挙げた3つの中でも、もっとも避けたほうがよい選択肢です。競売の場合、裁判所が家を差し押さえたのち「強制退去」となるので、新生活の計画を十分に立てられないまま住み慣れた家を去ることになります。また、普通の不動産売却より不動産の売却額が安くなってしまうので、経済的負担も大きくなります。

任意売却

不動産会社が不動産の買い手を探し、債権者の同意を得て売却する方法です。不動産の売却価格は、通常の不動産売却よりも安くなってしまいますが、それでも競売よりは高い価格で売却できます。また、家を引き渡すタイミングを債務者の都合をある程度反映して決めることが可能です。債権者の“善意”により、引っ越し代が捻出される可能性もあるので、すでにオーバーローン状態にあり、返済のめどが立たない方はなるべく早い段階で任意売却を検討することをおすすめします。

オーバーローンで任意売却する場合気をつけること

実は、任意売却に踏み切る方の多くが、オーバーローン状態にあります。そのため、ローン残高が家の売却額より高い状態で任意売却を選択することは、決して珍しいことではないのです。

しかし、注意すべき点もあります。それは「債権者の同意」です。任意売却は債権者の同意があってはじめて成立するので、不動産の売却価格が低過ぎると、債権者が任意売却について首を縦に振らない可能性もあるのです。

そのため、債権者の同意を得るには不動産売却額を“低過ぎない”価格に設定し、それと同時に買い手がつきやすい“高過ぎない”価格を見極める必要があるのです。

この価格設定を誤ると、債権者が納得しない、もしくは買い手が現れないといった事態になり、結局競売になってしまう、という事態も起こりえます。そのため、任意売却の依頼は、その地域の不動産価格を熟知している不動産会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

不動産の売却価格よりローン残高のほうが高いオーバーローン状態であっても、任意売却という形で不動産を売却することは可能です。しかし、その場合債務者と債権者の橋渡し役である不動産会社選びを慎重に行うことが重要です。

グリーングラスは、任意売却の実績が豊富な不動産会社です。大阪市内のマンション売却を専門に行っているため、地域の不動産価格も熟知しています。債務者、債権者双方が納得する不動産売却価格を設定し、任意売却をスムーズに進めることができます。住宅ローンの返済やオーバーローンでお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。