不動産が売れた! でも確定申告ってどうするの?

不動産が売れた! でも確定申告ってどうするの?

不動産が売れた! でも確定申告ってどうするの?

不動産が売れてひと安心したのもつかの間、次に待っているのが「確定申告」です。普段サラリーマンとして生活している方は、「確定申告を自分でする」ということがほとんどないため、不安に思うことも多いのでは?

確定申告をスムーズに行うには、まず「確定申告とはどんなものか」「いつ申告すればよいのか」など、大まかな内容を把握しておきましょう。申告する金額の計算や、確定申告の手続き自体を「面倒」に感じることはあっても、どのタイミングでどんな手続きをするか把握できていれば、実際の申告時に慌てずに済みます。

 

確定申告とはどんなもの?

確定申告とは、1月1日から12月31日までに1年間に生じた「収入」と「支出」を税務署に提出し、その後確定した所得税額を納税することを意味します。サラリーマンの方は、納税にまつわる手続きを「年末調整」という形で会社が行ってくれるので、自分自身で確定申告をする必要はありません。

しかし、サラリーマンであっても「給与以外に所得があった場合」は自分で確定申告をする必要があります。たとえば不動産を売却して利益が発生し、「所得税(譲渡所得税+復興特別所得税)」の支払い義務が生じたら、その所得税を申告する必要があるのです。

所得税の申告時期は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日です。現在住んでいる土地を管轄する税務署に申告する必要があります。

譲渡所得税と復興取得税について

ここで、不動産売却時に利益が生じた場合、支払い義務が生じる「譲渡所得税」と「復興取得税」について簡単にご説明します。

譲渡所得税は、不動産を売却した際の「譲渡所得」に課せられるものです。譲渡所得は、不動産の売却価格から、不動産を購入したときの価格と、不動産売却時に生じた仲介手数料などを引いた金額のことを指します。不動産の売却価格に課せられるものではないので、注意しましょう。

また、復興取得税は東日本大震災の復興財源確保のために創設された税金で、税率は一律2.1%です。譲渡所得に所得税率をかけた「基準所得税額」に対し課せられます。

譲渡所得税と復興所得税の税率や計算方法について詳しく知りたい場合は、「不動産売却で税金はいくらかかるの?」をご覧ください。

不動産売却で利益が出なくても、確定申告はするべき?

先ほど確定申告が必要なのは、不動産売却時に利益が出た場合のみと申し上げました。しかし、損失が出てしまった場合も確定申告をしたほうがよい場合があります。というのも、「居住用財産」を売却して損失が出た場合、「税金が戻ってくる」という特例があるからです。居住用財産とは「自分や家族が居住している家」のこと、つまりマイホームを指します。

通常、不動産を売却した場合、譲渡所得税は不動産を売却して得た金額から、不動産を購入したときの価格と、不動産売却時に生じた仲介手数料などを引いた「譲渡所得」に課せられます。図解すると、下記のようになりますね。

譲渡価額(不動産売却価格)-所得費(不動産購入時の価格)-譲渡費用(手数料など)=譲渡所得

しかし、マイホームを売却した場合、確定申告をすると最高3000万円の特別控除を受けることができ、譲渡所得額が変化するのです。

譲渡所得(売却不動産が居住用財産の場合)
譲渡価額-所得費-譲渡費用-最高3000万円=譲渡所得

3000万円もの特別控除を受けることができるため、マイホームを売却した場合多くの人に「損失」が発生することがわかります。このことから、たとえ利益が出なくても、節税のための確定申告をしておいほうがよいと言えるでしょう。

確定申告の大まかな流れ

確定申告は税理士の先生にお願いすることもできますが、当然のことながら謝礼が発生します。そのため、節約をしたい方は個人で確定申告をするのがおすすめです。不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日に、市区町村の官舎などに設けられる臨時会場に行きましょう。以下では、確定申告の大まかな流れをご説明します。

必要書類の準備

確定申告に必要な書類は、おもに「税務署や市区町村で入手できるもの」「不動産を購入・売却したときに入手したもの」「売却後法務局で入手するもの」に分けられます。これらの書類は10数枚に及ぶので、「集めるだけで大変……」と思う方もいらっしゃるでしょう。そのため、不動産の売却時などに入手した書類は、その都度しっかり保管しておくことをおすすめします。

税務署や市区町村で入手できる書類
必要書類 入手できる場所
確定申告の用紙 税務署
譲渡所得の内訳書
戸籍の附票 不動産を売却した不動産のある市区町村
※3000万円控除を受ける場合のみ
不動産を購入・売却したときに入手したもの
必要書類 入手できるタイミング
売買契約書・建築請負契約書(写し) 不動産購入時
諸経費の領収書(登記費用など。写し)
売買契約書・建築請負契約書(写し) 不動産売却時
仲介手数料の領収書(写し)
諸経費の領収書(登記費用など。写し)
不動産売却後売却後に法務局で入手するもの
売却した土地・建物の全部事項証明書
譲渡所得税額の計算

譲渡所得税額は、譲渡所得(不動産売却価格から不動産購入時の価格と仲介手数料などを引いた金額)に、税率をかけた金額です。税率はその不動産を所有していた期間が「5年以下」か「5年超」かどうかで異なります。

譲渡所得にかかる税率
所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%
書類に記入後、税務署で手続き

確定申告書などの作成には、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を活用するのがおすすめです。金額を入力するだけで自動計算してくれるので、納付金額がわかりやすいのが特徴です。

書類の作成が済んだら、税務署に確定申告書等を提出します。書類を郵送したり、直接持参したりすることも可能ですが、「e-Tax(国税電子申告・納税システム)」で申告することもできます。

まとめ

サラリーマンの方にとって確定申告は「未知の領域」であることが多く、納税金額がわからない、必要書類が多い、といった理由から敬遠しがちです。しかし、確定申告を行えば効果的な節税が可能なのも事実。まずは確定申告の概要や流れを把握して、「苦手意識」を解消してみませんか? 確定申告の時期には、税務署や庁舎で税理士の先生による無料相談会が開催されていることもあるので、積極的に活用することをおすすめします。

また、大阪市内でマンション売却を専門に行うイーナリンクは、不動産売却時に発生する税金や、確定申告に必要な書類についても把握しています。マンションを売却したあとの確定申告についても、お客様をしっかりサポートしますので、ぜひご相談ください。

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