不動産売却「3000万円控除」って何?

不動産売却「3000万円控除」って何?

不動産売却「3000万円控除」って何?

不動産を売却し、利益が発生すると売主は「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」を支払わなければなりません。そのため、売り主は確定申告を行い、期限内に納税する必要があるのです。

しかし、いわゆる「マイホーム」を売却した場合「3000万円控除」という特例が適用され、税金の支払い義務がなくなる可能性があります。ここでは、不動産を売却した場合、どのお金に課税されるのか、またマイホーム売却時に受けられる特別控除はどのようなものなのか、解説していきます。

 

不動産売却後、利益が出ると税金の支払い義務が!

前述のように、不動産を売却すると税金の支払い義務が生じます。しかし、ここで注意したいのは、「譲渡所得税」と「住民税」が課せられるのは不動産の「売却価格(譲渡価額)」ではなく、「不動産の売却価格から不動産を購入したときの金額(所得費)」と「不動産を売却するときかかった仲介手数料などの諸経費(譲渡費用)」を引いた「譲渡所得」である、という点です。

譲渡所得の計算式は次のようになります。

譲渡価格(不動産売却価格)-所得費(不動産購入時の価格)-譲渡費用(諸経費)
=譲渡所得

つまり、こうして求めた金額がマイナスになった場合、税金の支払い義務は生じません。逆に、譲渡所得が生じたら所得税(譲渡所得税+復興特別所得税)と住民税を納税する必要があります(税率は以下の通り)。

譲渡所得にかかる税率
所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%

また、「復興特別所得税」は、譲渡所得に所得税率をかけた「基準所得税額」に対し乗ぜられます。

復興特別所得税の計算式
基準所得税額(譲渡所得×所得税率)×2.1%=復興特別所得税

マイホームを売却すると、「3000万円控除」を受けられる

不動産売却後、利益が出ると税金を納める必要があります。ただし、マイホームを売却した場合は「3000万円控除」を特例として受けることができるのです。それはいったいどういうことなのでしょう?
ここで思い出していただきたいのが、先ほどご説明した不動産売却時の「譲渡所得」についてです。これは、不動産の売却価格から「不動産の購入価格」と「不動産売却にかかった諸経費」を引いたものでした。マイホームを売却した場合、ここから最大3000万円マイナスすることができるのです。

マイホームを売却した場合の譲渡所得
不動産売却価格-不動産購入価格-諸経費-最大3000万円=譲渡所得

このことから、ほとんどの方の場合マイホーム売却後に税金の支払い義務が生じない、と言えるかもしれません。なお、ここまで売却する物件が「マイホームの場合」とご説明してきましたが、この特例が適用されるのは「居住用住居」を売却した場合、とされています。居住用住居の定義には、「自分や家族が居住していること」「転居してから3年後の年末までに、家と土地を譲渡している」などの条件があるので、注意が必要です。
なお、「3000万円控除」を受けても譲渡所得が生じた場合、10年以上所有した住居であるなら、3000万円の特別控除が適用された譲渡所得で「6000万円以下」と「6000万円超」の金額には軽減税率が乗ぜられます。併せて覚えておきましょう。

3000万円特別控除したあとの譲渡所得のうち 所得税 住民税
6000万円以下の部分 10% 4%
6000万円超の部分 15% 5%

「3000万円控除」を受けるには確定申告が必要

マイホームを売却し「3000万円控除」を受ける場合は確定申告が必要です。確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に行います。1か月と期間は短く、用意する書類も多いのが確定申告の特徴です。

下記では、「3000万円控除」に必要な書類をご紹介します。自分で譲渡所得税などを計算し、記入・作成するものもありますが、不動産購入・売却時に入手する書類のコピーが必要になることもあります。普段から書類管理をしっかりと行い、確定申告をスムーズに行えるようにしましょう。

「3000万円控除」に必要な書類
譲渡所得の内訳書
(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
税務署で入手
不動産購入時の売買契約書 不動産購入時に入手
(コピーを提出)
不動産購入時の諸経費領収書
不動産売却時の売買契約書 不動産売却時に入手
(コピーを提出)
不動産売却時の諸経費領収書
仲介手数料の領収書
戸籍の附表
(売却後2か月が経過したもの)
不動産を売却した土地の市区町村
登記事項証明書
※軽減税率を適用したい場合のみ
法務局で入手

企業で働くサラリーマンにとって、確定申告はなじみの薄いものかもしれません。しかし、税理士に確定申告をお願いすると謝礼が発生するため、節約をしたいのであれば、なるべく自分で行うのがおすすめです。確定申告の時期になると、税理士による無料相談会が税務署の庁舎で開かれることもあるので、活用してみましょう。

 

まとめ

「3000万円控除」を受ければ、マイホームを売却した人の多くが所得税を支払わずに済みます。大阪市内でマンション売却を専門に行うイーナリンクは、不動産売却時に発生する税金や、控除を受けるための手続きについても深い知識があります。「確定申告に必要な書類がわからない」「自分の不動産は控除を受けられる?」など、3000万円控除について疑問をお持ちの方は、当社までどうぞ。

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