不動産にも“売り時”があるって本当？

長く暮らし、家族との思い出がたくさん詰まった不動産。売却するのであればできる限り高値で売りたいと思うのは、当然と言えます。

しかし、もし「今すぐお金が欲しい！」「ローンが返せなくて競売になってしまうかも！」のように、事態が切迫していないのであれば、不動産を「すぐに」売却するのは避けたほうがよいでしょう。と言うのも、不動産には“売り時”があり、売却金額に大きく関わってくるからです。

以下では、不動産をお得に売却するための、“売り時”について見ていきます。

季節から見る不動産の“売り時”

不動産の売り時に、季節が関係していることをご存知でしたか？　その理由は、毎年繰り返される「引っ越しシーズン」にあります。日本では、新学期や新生活などが始まる4月と9月に引っ越しが集中します。中でも4月は、小さな子どもの「入園」「入学」と重なることから、引っ越し人口がもっとも多いタイミングと言えるでしょう。この時期には、賃貸物件も「空き」がない状態になり、引っ越し業者も繁忙期に入ります。

それと同様に、不動産の需要がもっとも高まるのがこの時期なのです。買い主が4月から新しい住居に住み始めることを考え逆算すると、不動産がもっとも高く売れるのは、2～3月と言えます。このタイミングで不動産を売りたい場合、1月頃に売り出しを始めるのがよいでしょう。

しかし、季節で不動産の売り時を決める場合、新生活が始まってからだと需要が減るので注意が必要です。

税制から見る不動産の“売り時”

税制も、不動産の売り時を見極めるうえで重要なポイントです。不動産を売却し、不動産の売却価格が購入価格より高いなどの理由で「譲渡所得」が生じた場合、所得税を納める必要があるからです。実はこの所得税、不動産を「何年所有しているか」によって税率が変わってくるのです。

上の表から、所有期間が短いほど税率が高くなることがおわかりいただけると思います。そのため、不動産を売却するのであれば、所有から5年を超えた時期がベストと言えるでしょう。ただし、不動産の所有期間は、「売却した年の1月1日」時点でカウントされます。つまり、不動産を買って5年が経った年のうちに売るのではなく、その翌年に売らないと所有期間が「5年以下」と見なされ、税金が高くなってしまうので要注意です。

とは言え、居住用住宅、いわゆる「マイホーム」を売却する場合、最大3,000万円の特別控除が受けられるので、譲渡所得が発生することは、それほど多くないのが事実です。したがって所得税の支払い義務も生じないので、マイホームを売却するのであれば、税制について気にし過ぎる必要はないと言えるでしょう。

築年数から見る不動産の“売り時”

築年数による不動産売却時期は、戸建てとマンションで状況が少し異なります。

戸建ての場合、築11年目～15年目までは－10％程度の減額ですが、築15年が経過すると価格が急激に下落します。これは、戸建ての場合築15年以上になると設備の修繕費用などが発生するからです。ただし、戸建は土地価格が影響するため、築26年以降になると価格はあまり下落しません（建物の価格がほぼゼロになるため）。

マンションの場合、築5年目までに価格が20％程度下落します。その後築6年目～15年目の間に下落がゆるやかに。15年目以降から再び大きく下落しますが、21年目以降では目立った価格下落はありません。

以上のことから、築年数を基準とする場合、戸建てとマンションの売り時は下記のようになります。

本音を言えば、不動産相場から“売り時”を決めたいけれど……

ここまで、不動産の売り時について、その一部を紹介してきました。しかし、一番「お得」な売り方は、「不動産相場が安いときに買ったものを、相場が高くなったときに売る」と言えます。

ここ10年の不動産相場に照らし合わせて考えてみましょう。2008年9月にリーマンショックが起こり不動産相場は大幅に下落しました。そのため、2010年代前半に不動産を購入した人は、アベノミクスなどの影響で不動産価格が急激に上昇した2013年以降に不動産を売却すれば、「お得」な売り方ができたというわけです。

しかし、不動産相場がいつ下がり、またいつ上がるか予想することは至難の技です。そのため、不動産相場から売り時を決めるときは、「不動産を買ったときより、少し高く売れるタイミングなら御の字」と言えるでしょう。

まとめ

不動産の“売り時”は、季節や税制、築年数、不動産相場などが影響することがわかりました。ただし、「はじめて不動産を売る」という方にとって、適切な売却時期を見極めるのは、簡単ではないでしょう。

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