マンション売却成功のポイント

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マンション売却の基礎知識

マンション売却を成功に導くには、はじめに売り主様ご自身が正しい知識を身につけることが大切です。そこでこちらでは、大阪市のイーナリンクがマンション売却の基礎知識について解説します。マンション選びに加え、査定・評価のポイント、諸経費などの費用面について取り上げておりますので、ぜひご覧ください。

マンション売却が初めてのお客様へのアドバイス

初めてのマンション売却、わからないことばかりで不安ですよね。 その不安を解消するために、マンション売却で注意するべきことをご説明させていただきます。 しっかり学んで、マンション売却の上級者を目指しましょう!

お得に見える仲介手数料の値引きに潜むワナ
仲介手数料とは

売り主様のマンションの売却が成立したとき、不動産業者が受け取る報酬が仲介手数料です。
仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限額が決められていて、

仲介手数料=売却価格×3%+6万円(消費税抜き)

で求められます。
この金額は「上限金額」なので、値下げをすることは不動産業者の自由です。

また、不動産業者が売り主様に請求できる報酬は仲介手数料のみで、活動費や広告費などは不動産業者が負担することになります。

仲介手数料の値引きは売り主にとって本当に得なのか?

仲介手数料とは

不動産業者に支払う仲介手数料が安くなることは、一見売り主にとって得なように思えますが、本当にそうなのでしょうか?

仲介する不動産業者も利益を出さなければならないので、成約した際の仲介手数料を想定し、その範囲で行える販売活動をすることになります。ということは、仲介手数料が下がることによって、販売活動が制限されてしまう可能性があるということ、つまり、なかなか売れないという状況に陥るかもしれないということです。

また、仲介手数料が下がることで販売活動のモチベーションが下がる担当者がいるかもしれません。すると、その担当者が複数物件を担当していれば、他の物件を優先して販売しようとする、売り主へのサポートが不足する、などのマイナス面が考えられます。

PICK UP手数料独り占めを狙った「囲い込み」を警戒しよう
売り主様から物件の売却依頼を受けた不動産業者が、他社に物件情報を公開しないことを「囲い込み」といいます。購入を希望する人も同じ不動産業者からしか情報を得られないため、売り主と買い主両方の仲介手数料を、物件を囲い込んだ不動産業者が受け取ることになるのです。
また、囲い込みによって、より高い値段をつけてくれる買い主と出会う機会を失うことで、希望する価格で売れなかった、という結果を招くことにもなりかねません。
高額な査定は見せかけ?

高額な査定は見せかけ?

一括査定サイトなどでよく見られる、市場価格よりもかなり高額な査定を提示してくる不動産会社の中には、媒介契約を結ぶまでの担当者と、販売の担当者が別という会社が多いです。

実際は、媒介契約を結びやすくするための高額な査定なのですが、販売担当者はその価格で売りに出します。しかし、市場価格より高いわけですから、当然のように売れ残ります。すると、販売担当者は値下げを提案してきます。それでも売れなければ、また値下げ⋯。

これを繰り返すうちに、最初の査定より随分安い売値になってしまい、売りに出してから何年も経ってしまった、なんてこともあるようです。

大手の社員は責任感が弱い?

大手の不動産会社の社員は、当たり前ですが、サラリーマンです。働き方だけではなく、考え方もサラリーマン気質なことが多いようです。

お客様の不動産が売れても売れなくても、決められた時間内の勤務を終えれば帰宅して、売れなくても責任を感じることは無い。会社のサイトに売りたい物件の広告を出して、お客様からの問い合わせを待つ。そんな仕事のやり方をしている社員もいるとか。

実際、当社から「貴社の物件に興味のあるお客様がいらっしゃるので、詳細をうかがいたい」と連絡を入れても、「当社で売却しますので」と情報をもらえなかったこともあります。
「資料を送ります」と言われたのに一向に届かない、「折り返し連絡します」といいながらなしのつぶて⋯。

不動産の売却は、会社の名前ではなくどんな担当者に依頼するか、を念頭に置いて、不動産会社を検討したいものですね。

二兎を追う者は一兎をも得ず!

大手の社員は責任感が弱い?

売りたい物件があるとき、複数の不動産会社に仲介を依頼した方が早く売れるような気がしていませんか?
でも、複数の会社にお願いすると、それぞれの会社が広告を出すので、いろんなところで同じ物件の広告を目にすることになります。すると「人気が無いから広告をいっぱい出すのかな?」「何か問題があるから売れないのかな?」と邪推され、どんどん売れにくくなってしまいます。

早く高額で売りたいときには、信頼できる不動産会社一社に絞る! が得策ですよ。

販売実績は信頼の証

販売実績が多いということは、広告の手段や売却の交渉、経験が多いということ。すなわち、大事な不動産を安心して任せられるという信頼の証です。

大阪市のマンション売却は、販売実績の多いイーナリンクにお任せください!

マンション売却成功のカギは不動産会社選びにあり

マンション売却成功のカギは不動産会社選びにあり

マンション売却における第一歩は、優良な不動産会社を選ぶことです。豊富な経験を持っており、親身になって対応してくれるところを探しましょう。以下では、不動産会社選びにおけるポイントについてご紹介します。

地元密着企業が持つ強み

地元密着企業が持つ強み

地元密着の不動産会社が持つ強みは、エリア特性の理解です。“売れる”相場の把握や地域特化の売却戦略、さらに購入希望者へ地域の魅力を伝えられるのもポイントでしょう。加えて、地元密着である以上、いい加減な仕事はできません。悪い評判が広まれば、その土地で商売ができなくなるからです。また、営業担当者が転勤することも少ないので、何かあればいつでも相談できるという点もメリットです。

お客様満足が第一という会社

お客様満足が第一という会社

利益追求の会社は、極端なことを言えば「マンション売却によって仲介手数料をもらうこと」です。一方、お客様第一主義の会社は、いかに顧客へ満足を届けられるかに力を注いでいます。依頼した不動産会社がどのようなスタンスであるかを判断するためには、打ち合わせ時の対応をみてみましょう。たとえば、価格に関する根拠をしっかり説明してくれたり、売り主様の質問に対して丁寧に回答をしてくれたりする会社は信頼できます。

「REINS(レインズ)」への登録は当たり前

「REINS(レインズ)」への登録は当たり前

ほとんどの不動産会社は売り主様から物件情報を得たあと、数日以内にここへ情報を登録します。しかしなかには、REINS(レインズ)への登録を行わず、自社で物件を囲い込むような不動産会社も残念ながら存在するようです。その結果、販路は狭まり、満足のいく条件で購入してくれる買手が見つからないかもしれません。お客様のことを考えれば、REINSへの登録は当たり前のこと。こうしたサービスにきちんと対応してくれる会社を選びましょう。

PICK UPREINS(レインズ)とは?
全国の物件情報が網羅的に登録された不動産会社共有のデータベース――それが「REINS(レインズ)」です。運営するのは国土交通大臣指定の不動産流通機構。設立は1990年と歴史があり、現在は全国のほぼすべての不動産会社が加入しています。REINSのデータベースがあれば、規模の大小にかかわらず、同じ情報の検索が可能になります。そうすることで、全国の不動産会社に足を運ぶ人に対し広く情報提供ができ、買い主様が見つかりやすくなります。

不動産売却で知っておきたい評価と査定のポイント

不動産売却を行う際、もっとも気になるのは査定価格です。しかし、どのような条件で評価が変わるのかご存じない方も多いでしょう。そこで以下からは、査定評価のポイントと価格アップのポイントについてご紹介します。

査定評価のポイント
周辺環境 生活に欠かせない商業施設や公共交通機関、そのほか学校や病院などの周辺環境は、高評価の材料となります。
日当たり 南向きかつひな壇に立地する土地は日当たりの良さが期待できます。
土地の方位 南面道路や角地など、道路と土地が接している向きによって評価が変わります。
土地の形 長方形に区画された土地は設計の自由度が高く、日照時間の長さなどもあり評価が高くなります。
間口・幅員 住宅であることを踏まえると、4m以上(できれば5~6m)の幅員に道路が面している必要があります。
状態 古家や物置、不要品や廃棄物がある場合は撤去にコストがかかるため、購入者の決断を鈍らせる可能性があります。
社会的状況 増税など、社会的な要因が販売価格へ影響する可能性があります。
査定価格アップのための工夫

査定額は購入希望者の心象によって大きく上下します。少しでも高値を付けられるよう、以下の点について意識してみてください。

臭い 清掃を行うことで、生活臭やペット臭などをしっかり取り除きましょう。清掃業者への依頼もおすすめです。
水回り 水回りは汚れが目立ちやすい箇所のひとつ。きれいに清掃を行うと、清潔なイメージにつながります。
インテリア 実際の生活を想像しやすいように、インテリアを配置しましょう。「今すぐ住みたい」と購入希望者に思ってもらうことが早期購入につながります。

マンション売却にかかる費用

マンションを売却した際には税や手数料などがかかります。その金額は売却額などによって異なるため、査定価格が出た際にはあらかじめ計算をしておきましょう。以下から、必要となる費用について詳しく解説します。

印紙税

売買契約の際には印紙税(経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金)がかかります。なお、税額は売買契約書に書かれた売買価格によって変動します。以下は、その対応票です。また、契約書1通ごとに印紙税がかかります。

契約書の記載金額 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万円
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円
仲介手数料

不動産会社にマンション売却を依頼し、成約まで話が進んだ場合にはその報酬として仲介手数料が必要になります。なお、簡易計算としてよく用いられるのは「売却価格×3% + 6万円」です。なお、宅地建物取引法においては、金額ごとにより正確なパーセンテージが定められています。

200万円以下の部分 5%
200万円~400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%
司法書士費用

住宅ローンで家を購入すると、登記簿に抵当権が設定されます。ローン完済後にはこれを抹消するために司法書士への依頼が必要になりますが、その手続きの費用が1~数万円程度かかります。なお、登記内容が複雑になる場合は、それ以上の費用が請求されるケースもあります。

譲渡所得税

マンション売却を行った際、利益が出た場合には譲渡所得税が課せられます。なお、課税となる金額を求めるには「譲渡費-取得費-譲渡費用-特別控除」という計算式を用います。プラスになった場合は、納税を行ってください。なお、計算式で使うそれぞれの項目の内容は以下のとおりです。

譲渡費 住まいの売却価格
取得費 売却した不動産の購入価格など(建物部分は減価償却)
譲渡費用 住まいを売却するためにかかった費用
特別控除 住まいを売却したとき、譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例

マンション査定の流れ

次に、マンション査定の実施における、準備から報告までの流れについて簡単にまとめます。

STEP 01 依頼準備

査定を依頼する前に、伝えるべき情報について整理しておきましょう。具体的には、以下の点についてメモなどをしておくとスムーズです。

  • マンションの所在地
  • マンションの状態(居住中なのか空き家なのかなど)
  • マンションの専有面積
  • マンションの築年数
  • 売却予定時期
  • マンションの名義人
STEP 02 不動産会社へ査定を依頼
不動産会社に査定依頼を出します。前項で用意した情報をきちんと伝えましょう。なお、マンション売却のことをご家族や近隣住民の方に知られたくない場合は、その旨を事前に伝えることで、適切な対応をしてもらえます。
STEP 03 査定開始
現地に不動産会社のスタッフが足を運び、実際の状況や周辺環境、市場価格などを踏まえたうえで査定を行います。なお、他人に知られたくないなどの事情がある場合は、プライバシーに配慮した査定が行われます。
STEP 04 査定結果の報告
調査結果を基に査定価格が算出され、報告書にまとめられます。売り主様は内容を確認し、不明点などがあれば質問をしましょう。

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