住宅ローン滞納している方【任意売却】

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競売にかけられるその前に! 任意売却のポイント

住宅ローンを滞納しそのまま放置した場合、条件にもよりますがマンションなどの不動産物件は競売にかけられてしまいます。こうなると、売却価格は相場よりも安くなるのが避けられません。この事態を回避できるのが任意売却です。住宅ローンの支払いでお困りの方は、ぜひ大阪市のイーナリンクまでご相談ください。

任意売却とは?

任意売却とは?

債務者と債権者の合意の下、マンションの売却と債務整理を行うのが「任意整理」です。通常、住宅ローンで購入したマンションなどの不動産には抵当権が付与されます。住宅ローンの支払いが滞れば、その権利に基づき差し押さえが実行され、最終的に所有している不動産は競売にかけられてしまいます。しかし、競売は売却価格が相場よりも安くなる傾向にあります。これを避けられるのが任意売却最大のメリットです。

競売と任意売却の比較
比較 競売 任意売却
売却価格 最低売却価格設定は相場の3~5割、実際の競売では8割程度で落札される傾向にあります。 一般的なマンション売却の価格と変わらず、結果次第では残債を減らす、ローンを完済できるケースもあります。
残債の返済交渉 交渉はできず、現状の支払い方法が継続されます。 債権者との交渉が可能です。無理のない返済方法が選べれば、その後の生活も安定します。
プライバシー 調査に来た競売執行官などの存在から、ご近所に知られる可能性があります。また、新聞・公告への物件情報掲載がなされます。 一般的なマンション売却同様、秘密裏に事を進められます。ご近所さんや知人に任意売却を知られる心配はありません。
引っ越し費用交渉 売却代金はすべて返済に充てられるため、引っ越し費用などの交渉はできません。 債権者との交渉次第では、売却代金のなかから引っ越し費用などを残してもらえるケースがあります。
今後について ほぼすべての財産を競売のペースで失うため、今後の見通しが立ちにくくなります。 債権者との交渉次第では、新たな生活に必要な資金を確保できるケースがあります。
任意売却のスケジュール

任意売却には、実行可能な期間と、不可になるタイミングがあります。そのため、任意売却が必要になった際は、できるだけ早く不動産会社などに相談するようにしましょう。以下では、ローン滞納を基準にして任意売却の可否スケジュールをみていきましょう。

任意売却が可能な期間
ローン滞納前 滞納前であっても、明らかに今後の支払いが難しい場合は任意売却を検討しましょう。
ローン滞納3カ月以内 金融機関からの督促状や一括弁済通知が届き出す頃。放置すると、競売にかけられます。
ローン滞納4カ月以内 競売開始に関する通知が届きます。
ローン滞納5カ月以内 裁判所の競売執行官や不動産関係者がご自宅の調査のために訪問してきます。
任意売却ができなくなるタイミング

ローン滞納5カ月を超えた場合は、ほとんどの場合で競売がスタートしてしまいます。この際には、強制立ち退きが求められます。このタイミングまで来てしまうと任意売却はできなくなり、競売でマンションの売却を行う必要があります。

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任意売却に関するQ&A

Q

任意売却で住宅ローンの完済が見込めますか?

A

残念ですが、ほとんどのケースで債務が残ります。
が、競売よりも高値が付きやすく、残債の支払い方法の交渉で無理のない返済にできれば、生活が楽になります。

Q

売却後の返済が滞った場合はどうすればいいですか?

A

返済方法を再検討し、それでも返済できないなら、自己破産の申請をしていただきます。

Q

どのタイミングで任意売却すればいいですか?

A

できるだけ早くのご相談をおすすめします。債権者からの督促を放置すると「返済の意思なし」と見なされ、売却後の支払いへの影響もあります。

Q

個人信用情報は、任意売却で棄損しますか?

A

長期間の延滞があれば、いわゆるブラックリストに掲載される場合がありますが、任意売却による影響はありません。

Q

期限の利益の喪失とはなんですか?

A

債務の残りを一括返済するよう請求されることで、分割で支払う権利を失います。
この場合「一括返済」「競売」「任意売却」のいずれかを選ばなくてはなりません。

Q

固定資産税や、マンションの管理費・修繕積立金も滞納しています。

A

マンションの管理費・修繕積立金を滞納したままでは売却は難しいと思われますが、折衝に当たらせていただきます。

Q

自宅を売却しても、ローンが残ります。

A

イーナリンクと連携する弁護士に相談し、自宅を処分せずにすむ場合もございますので、まずはご相談ください。

Q

任意売却をお願いする場合の費用はどれくらいですか?

A

不動産の売却に関する費用はほとんどかかりません。債務処理を弁護士に依頼する場合、別途費用が発生します。
何にどれくらいの費用がいつ必要なのか、ていねいにご説明させていただきます。

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