住宅ローン滞納している方【任意売却】

  • HOME  >  
  • 住宅ローン滞納している方【任意売却】

競売にかけられるその前に! 任意売却のポイント

住宅ローンを滞納しそのまま放置した場合、条件にもよりますがマンションなどの不動産物件は競売にかけられてしまいます。こうなると、売却価格は相場よりも安くなるのが避けられません。この事態を回避できるのが任意売却です。住宅ローンの支払いでお困りの方は、ぜひ大阪市のグリーングラスまでご相談ください。

任意売却とは?

任意売却とは?

債務者と債権者の合意の下、マンションの売却と債務整理を行うのが「任意整理」です。通常、住宅ローンで購入したマンションなどの不動産には抵当権が付与されます。住宅ローンの支払いが滞れば、その権利に基づき差し押さえが実行され、最終的に所有している不動産は競売にかけられてしまいます。しかし、競売は売却価格が相場よりも安くなる傾向にあります。これを避けられるのが任意売却最大のメリットです。

競売と任意売却の比較
比較 競売 任意売却
売却価格 最低売却価格設定は相場の3~5割、実際の競売では8割程度で落札される傾向にあります。 一般的なマンション売却の価格と変わらず、結果次第では残債を減らす、ローンを完済できるケースもあります。
残債の返済交渉 交渉はできず、現状の支払い方法が継続されます。 債権者との交渉が可能です。無理のない返済方法が選べれば、その後の生活も安定します。
プライバシー 調査に来た競売執行官などの存在から、ご近所に知られる可能性があります。また、新聞・公告への物件情報掲載がなされます。 一般的なマンション売却同様、秘密裏に事を進められます。ご近所さんや知人に任意売却を知られる心配はありません。
引っ越し費用交渉 売却代金はすべて返済に充てられるため、引っ越し費用などの交渉はできません。 債権者との交渉次第では、売却代金のなかから引っ越し費用などを残してもらえるケースがあります。
今後について ほぼすべての財産を競売のペースで失うため、今後の見通しが立ちにくくなります。 債権者との交渉次第では、新たな生活に必要な資金を確保できるケースがあります。
任意売却のスケジュール

任意売却には、実行可能な期間と、不可になるタイミングがあります。そのため、任意売却が必要になった際は、できるだけ早く不動産会社などに相談するようにしましょう。以下では、ローン滞納を基準にして任意売却の可否スケジュールをみていきましょう。

任意売却が可能な期間
ローン滞納前 滞納前であっても、明らかに今後の支払いが難しい場合は任意売却を検討しましょう。
ローン滞納3カ月以内 金融機関からの督促状や一括弁済通知が届き出す頃。放置すると、競売にかけられます。
ローン滞納4カ月以内 競売開始に関する通知が届きます。
ローン滞納5カ月以内 裁判所の競売執行官や不動産関係者がご自宅の調査のために訪問してきます。
任意売却ができなくなるタイミング

ローン滞納5カ月を超えた場合は、ほとんどの場合で競売がスタートしてしまいます。この際には、強制立ち退きが求められます。このタイミングまで来てしまうと任意売却はできなくなり、競売でマンションの売却を行う必要があります。

住み続けたい方 リースバックなら退去不要! 今の家に住み続けながら売却でまとまった資金を確保!月々リース料を支払い、将来的に、売却した不動産を買い戻すことも。 任意売却もグリーングラスにお任せください! 任意売却もグリーングラスにお任せください!
任意売却に関するQ&A

Q

任意売却で住宅ローンの完済が見込めますか?

A

残念ですが、ほとんどのケースで債務が残ります。 が、競売よりも高値が付きやすく、残債の支払い方法の交渉で無理のない返済にできれば、生活が楽になります。

>>関連コラム:任意売却後の残債 どうやって返す?

Q

売却後の返済が滞った場合はどうすればいいですか?

A

返済方法を再検討し、それでも返済できないなら、自己破産の申請をしていただきます。

Q

どのタイミングで任意売却すればいいですか?

A

できるだけ早くのご相談をおすすめします。債権者からの督促を放置すると「返済の意思なし」と見なされ、売却後の支払いへの影響もあります。

>>関連コラム:不動産が差し押さえれるかも!?任意売却が可能なタイミングについて

Q

個人信用情報は、任意売却で棄損しますか?

A

長期間の延滞があれば、いわゆるブラックリストに掲載される場合がありますが、任意売却による影響はありません。

>>関連コラム:任意売却をすると「ブラックリスト入り」するって本当?

Q

期限の利益の喪失とはなんですか?

A

債務の残りを一括返済するよう請求されることで、分割で支払う権利を失います。 この場合「一括返済」「競売」「任意売却」のいずれかを選ばなくてはなりません。

>>関連コラム:不動産が差し押さえれるかも!?任意売却が可能なタイミングについて

Q

固定資産税や、マンションの管理費・修繕積立金も滞納しています。

A

マンションの管理費・修繕積立金を滞納したままでは売却は難しいと思われますが、折衝に当たらせていただきます。

Q

任意売却をお願いする場合の費用はどれくらいですか?

A

不動産の売却に関する費用はほとんどかかりません。債務処理を弁護士に依頼する場合、別途費用が発生します。 何にどれくらいの費用がいつ必要なのか、ていねいにご説明させていただきます。

>>関連コラム:住宅ローンは弁護士・司法書士よりも不動産会社に相談したほうがいいって本当?

Q

リースバックとはなんですか?

A

所有している不動産を投資家やリースバック業者などの第三者に買い取ってもらい、新たな家主となった第三者とリース契約を結ぶことで、これまで通り家に住み続けることができるシステムです。

>>関連コラム:売却した家に住み続けられる「リースバック」って何?

Q

任意売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントは?

A

債務について詳しい説明をせず、不利な契約を急がせる不動産会社も存在します。専門的な法律知識を持つスタッフが在籍する、実績のある会社を選ぶことが大切です。

>>関連コラム:気をつけて! 任意売却時にありがちなトラブル

Q

任意売却について相談する場合、どんな書類が必要ですか?

A

ローン残高が確認できる返済計画表や借入償還表、住宅ローン借入時の金銭消費賃貸契約書などのほか、債権者からの催告状、不動産購入時の売買契約書などをご用意ください。

>>関連コラム:契約締結時に慌てないために 任意売却時に必要な書類教えます

Q

競売の取り下げはいつまで可能ですか?

A

競売開始決定通知を受け取ってから6か月以内です。タイムリミットは開札日の前日ですが、取り下げのための交渉や手続きには時間がかかります。競売のリスクを避けるため少しでも早く任意売却の手続きを始めましょう。

>>関連コラム:競売の取り下げはいつまで行える?

Q

任意売却で引っ越し代を受け取れるのはなぜですか?

A

任意売却時の引っ越し代は、債権者の善意によって捻出されています。そのため経験の少ない業者が交渉すると受け取れない場合もあります。契約締結を急ぎ、高額な引っ越し代を提示する業者は悪徳業者の可能性があります。気をつけましょう。

>>関連コラム:任意売却で引っ越し代を出してもらうには

Q

任意売却時のトラブルにはどんなものがありますか?

A

債権者から引っ越し代を受け取れない、債権者や連帯保証人から任意売却への同意が得られない、買い手が見つからない、債権者から返済の催促を受ける、金融機関からの借入ができなくなるなどのトラブルが起きる可能性があります。

>>関連コラム:知っておきたい、任意売却で気をつけるべき5つのポイント

Q

オーバーローンとはなんですか?

A

不動産の売却価格よりローン残高のほうが高い状態をオーバーローンといいます。オーバーローンの場合、任意売却後もローンを返し続ける必要があります。

>>関連コラム:オーバーローンって何?任意売却はできるの?

Q

任意売却の費用が払えるか不安なのですが。

A

任意売却の費用は、家を売却して得たお金から後日清算することができます。不動産会社に依頼する時点でかかる費用はないので、どうぞご安心ください。

>>関連コラム:手持ちのお金がなくても任意売却はできるの?

Q

任意売却をスムーズに行うポイントは?

A

売却価格が相場より高ければ買い手がつきにくく、安ければ債権者、債務者ともに損をしてしまいます。スムーズな任意売却への近道は、相場をきちんと把握し、適正価格を設定できる経験と実績がある不動産会社を選ぶことです。

>>関連コラム:任意売却をした場合、買い手は必ずつくの?

Q

親子間売買なら住み慣れた家から離れずにすみますか?

A

親子間売買とは不動産を子供、または親に売却することです。売却後は子供、または親に賃料を払いながら、住み慣れた家で暮らすことができます。引っ越しをせずにすむので、経済的にも、精神的にも負担が少ないことがメリットです。

>>関連コラム:任意売却後も自宅に住み続けられる!「親子間売買」って何?

Q

リスケジュールとはなんですか?

A

当初の計画通りにローンを返済することが難しくなった場合、返済計画の見直しと返済条件の変更を行うことをリスケジュールといいます。返済条件の変更には金融機関の同意が必要です。

>>関連コラム:返済計画を見直す「リスケジュール」について知ろう!

任意売却に関するお役立ちコラム

今すぐ無料査定 MAIL無料査定 LINELINEで相談する数値