不動産売却で消費税ってかかるの？

不動産を売却すると数千万円単位のお金をやり取りすることになります。消費税は普段の生活の中で身近なものですが、いざ不動産を売却し、大きなお金を扱う段階になると「不動産売却に消費税は関係してくるのだろうか……」と疑問に思う方もいるでしょう。

以下では、ご自身の不動産を売却した際、どの部分に消費税の支払い義務が発生し、またどの部分では支払いが免除されるのかについて解説します。

消費税ってどんなものなの？

私たちが日常的に支払っている消費税ですが、そもそも消費税とはどのようなものなのでしょう。私たちは普段、直接税務署などに納める「直接税」と、間接的に納める「間接税」の2種類の税金を納めています。消費税は2種類の税金のうち「間接税」を指します。

たとえば、税抜き1000円の商品を買った場合、消費者は消費税分80円を支払う必要があります。この商品を販売している事業者は、このとき消費者から得た80円を、消費者の代わりに“間接的”に税務省へ納めるのです。

しかし、消費税が課税されないものも中にはあります。消費税は「消費者によるサービスの消費」に対し課税されるものであり、消費税の課税対象となるものは「国内取引であること」「事業として行われていること」「対価を得ていること」「資産の譲渡や、貸し付けおよびサービスの提供であること」といった条件があるからです。

個人が売却した土地・建物に消費税はかからない！

ここまで「消費税とは何か」「消費税は何に課せられるのか」という点を簡単に確認してきました。ここからは、売却した不動産は「消費税の課税対象」になるかどうかを確認していきましょう。

まず、売却した「土地」に関してですが、実は「土地」の部分に税金がかかることはありません。国税庁「消費税法基本通達」第6章「非課税範囲」には「土地等の譲渡及び貸付け関係」に関する記述があり、土地にかかる対価は非課税である、としているからです。

では、不動産の「建物」の部分はどうなるのでしょう？　結論から言うと、建物の売買は非課税取引ではないため、課税の対象となってしまいます。しかし、ここで思い出していただきたいのは、前述した「消費税の課税対象となるもの」の条件です。ここでは、課税対象の条件として「事業として行われていること」が挙げられています。

マイホームの売却などは、売主と買主という「個人」間で行われているため、上記の条件には当てはまりません。不動産売却に不動産会社を仲介している場合も、個人間の取引という点に変わりはないので、非課税となるのです。そのため、マイホームを個人が売却する場合においては、土地に関しても建物部分に関しても消費税は発生しないと言えます。

不動産売却で消費税が発生するもの

不動産売却において発生したお金は、「すべて非課税」というわけではありません。たとえば、不動産売却時に不動産会社に仲介を頼んだ場合、仲介手数料が発生します。このお金は、仲介というサービスに対し売主が「対価」を支払ったものとみなされるので、消費税が発生します。同様に、司法書士への謝礼も課税対象です。

また、もしマイホームの土地の地下型の車庫などがある場合、これも課税対象となります。車庫は「土地」ではなく「設備」として認識されるからです。

ほかに、不動産会社自身が建物を売る場合も、「事業者」が「対価」を得て資産を譲渡するため、建物だけは消費税の対象となります。

まとめ

数千万円単位のお金をやり取りする不動産売却では、どのお金が課税対象で、どのお金が非課税なのかしっかり把握し、全体でかかるお金がどのくらいになるのか理解しておくことが大切です。手元に入るお金や出ていくお金をある程度把握しておけば、不動産売却も落ち着いて行えるでしょう。

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