不動産売却で税金はいくらかかるの?

不動産売却で税金はいくらかかるの?

不動産売却で税金はいくらかかるの?

不動産売却で気になるのは、やはり「お金」のことでしょう。不動産を売って「いくら手元に入るのか」ということはもちろん、「手数料がいくらかかるのか」「税金はどのくらいかかるのか」という点は、不動産を「売る側」にとってかなりリアルな問題です。

そこで今回は、不動産売却時に発生する税金についてご説明します。売却に際してどんな税金を支払う必要があるのか、あらかじめ把握しておけば売却時の不安を減らすことができるでしょう。

絶対必要! 印紙税と登録免許税

不動産売却時に必要な税金は、おもに「必ず支払いが必要なもの」と「利益が出たときのみ必要なもの」の2種類に分かれます。以下ではまず、必ず支払いが必要な「印紙税」と「登録免許税」についてご紹介します。

印紙税って何?

印紙税とは、不動産売買で契約書を作成する際に課せられる国税です。契約金額に応じて、不動産売買契約書などに収入印紙を添付しましょう。なお、印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって変わります。

譲渡所得にかかる税率
契約金額 本則税率 軽減税率
500万円~1000万円以下 10000円 5000円
1000万円~5000万円以下 20000円 10000円
5000万円~1億円以下 60000円 30000円

※軽減税率が適用されるのは2020年3月31日まで(契約金額が10万円を越える場合)。

登録免許税って何?

支払いが必須の、もうひとつの税金である登録免許税は、不動産を売却して名義変更した際必要になるものです。

本則税率 軽減税率
固定資産税評価額×2% 固定資産税評価額×1.5%

※軽減税率が適用されるのは2020年3月31日まで

譲渡所得税と住民税がかかるのはどんなとき?

不動産売却時、「利益が出たときのみ必要な税金」は「譲渡所得税」と「住民税」です。以下では、この2つの税金について詳しく見ていきます。

譲渡所得税とは、不動産を売却した際「譲渡所得」に対して課せられる税のことです。売却額がそのまま課税対象になるわけではないので、注意しましょう。譲渡所得は、譲渡価額(不動産の売却価格)から、所得費(不動産を購入したときの価格)と譲渡費用(不動産売却時に費やした金額。たとえば仲介手数料など)を引いた金額になります。

譲渡所得の計算式
譲渡価額(不動産売却価格)-所得費(不動産購入時の価格)-譲渡費用(手数料など)=譲渡所得

たとえば、不動産を2000万円で売却することができても、その不動産が3000万円で購入したものであるなから、譲渡所得税の支払い義務は生じないのです。

さらに、売却した不動産が「居住用財産」であれば、3000万円の特別控除を受けられます。居住用財産とは、簡単に言えば自分が居住していた「マイホーム」という意味です。つまり、マイホームを売却した場合であれば、前述の譲渡所得を求める数式が下記のように変化します。

譲渡所得の計算式(売却不動産が居住用財産の場合)
譲渡価額-所得費-譲渡費用-3000万円=譲渡所得

不動産を売却する方のうち、特別控除を適用すれば「所得税が発生しなくなる」というケースはかなり多いのではないでしょうか。

なお、居住用財産の特別控除を受けるには、「自分や家族が居住している家であること」「その家に住まなくなった日から3年が経過した年の年末までに売却をすること」など条件があるので、気をつける必要があります。

ここまで譲渡所得税についてご説明してきました。不動産売却によって利益が生じた場合、これのほかに住民税を支払う必要があります。譲渡所得に対し発生する、所得税と住民税の税率は下記の通りです。なお、税率は不動産の所有期間は「5年以下」と「5年超」の場合で異なるので、その点をしっかり確認しましょう。

譲渡所得にかかる税率
所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%

なお、10年超所有した居住用財産については、3000万円特別控除したあとの譲渡所得のうち、「6000万円以下の部分」と「6000万円超の部分」の部分に下記のような税率が発生します。

譲渡所得にかかる税率(10年超所有した居住用財産の場合)
3000万円特別控除したあとの譲渡所得のうち 所得税 住民税
6000万円以下の部分 10% 4%
6000万円超の部分 15% 5%

復興特別所得税について

「復興特別所得税」とは、東日本大震災の復興財源を確保するために創設された税金です。復興特別所得税は、所得税を支払う必要の人すべてに課せられています。税率は一律2.1%で、2035年まで課税される予定です。

なお、復興特別所得税は所得税や住民税のように譲渡所得に対してかかるのではなく、「基準所得税額」かかります。基準所得税額とは、譲渡所得に所得税率をかけた金額のことです。復興特別所得税は下記の計算式で求められます。

復興特別所得税の計算式
基準所得税額(譲渡所得×所得税率)×2.1%=復興特別所得税

まとめ

今回は、不動産を売却した際に支払い義務が生じる税金についてご説明してきました。しかし、不動産を売却して利益が出た場合や、居住用財産を売却した場合など、状況によって支払うべき税金の種類、金額は変わってきます。

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